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外地小伙伴来广州买房科普贴(二)---番禺板块分析

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不明真相的鲁蛇
编辑于 2019-12-12 22:07:28 APP内打开
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番禺区位于广州市南部,以前很多人在市区买不起房转战番禺,如今水涨船高,番禺的盘也动不动3字头起步,2字头的也很少见到了。但无论如何,番禺仍然是外地人的上车之选。
番禺区的买房大概有这么几个板块,楼主将逐一给大家介绍分析,有些小众的板块和楼盘鉴于自己也没有实地去过,不再做点评。

1. 大学城: 大学城基本上不是牛客网的毕业生能够购买的(土豪除外),所以这里只是随便提一下,不会做更多相信描述。广州大学城目前存量住宅楼盘均价基本在5w以上,而且多为大面积,想买一套动不动要六七百万,在绿中介能够看到的低价盘均为公寓(330w)。居住的人均为来大学城较早的老师(高校当时会提供安家费,且大学城在***前楼价约9000元)。

2. 华南:这个板块值得好好说一下。
华南板块属于番禺区重点建设的板块,华南板块位于大学城西南方向,地铁位置大概在7号线的汉溪长隆-员岗站区间,围绕着南大干线周边的建设。其中,南大干线是番禺区“六纵六横”路网规划的主干线之一,也是广州“南拓”的重点工程。华南板块的中心是位于7号线南村万博地铁站一带的万达商圈

其中华南板块往南到番禺广场,由3号线汉溪长隆3站即可。去琶洲可以开车直上南沙港快速大约半小时到琶洲。到珠江新城潭村附近亦可直上星光快速路。交通来说基本属于番禺区来往市区最便利的一个位置。因此自然也是不便宜的。附近大概有如下楼盘,鉴于篇幅有限,本人尽可能缩短楼盘点评。
  • 雅居乐花园:位于员岗,是一个非常大的组团小区。离地铁最近的十年小雅组团2011年的盘,均价3.5-4之间浮动,缺点是户型较差。组团中心区的新地、雅居湖组团均价约3.3-3.8之间,离地铁略远,步行15分钟的样子。整个小区目前还维持着去天河体育西的楼巴,非常难得,总体来说有配套,很成熟。
  • 南国奥园:位于钟村-汉溪站之间,跟雅居乐花园类似,但由于楼龄较老,老三区02、02年的楼,新区06年的楼,均价较低,目前大约2.8-3.4浮动。老三区是楼梯房,优点是容积率相当低,离地铁因此老三区楼梯楼有的或许比电梯楼贵。电梯楼位于组团内部,走路去地铁15分钟,好在小区有接驳巴士可以直达汉溪地铁站。
  • 华南碧桂园:位于南村万博站,全部都是楼梯楼,这点年轻刚需估计很难接受。整体浮动为2.9-3.4之间,离地铁最近的翠山蓝天组团要略贵1K,但去南村万博站极近。整体来说品质一般,楼龄02年,往南有个火烧岗垃圾场和祥和陵园,一直被人诟病。
  • 华南新城:位于南村万博站,2.7-3.2不等,周围引以为傲的执信中学其实属于私立的分校,想追求好学位的要省省心了。位置离地铁1.5公里,离地铁站有个官塘城中村。只能考虑开车通行。
  • 珠江铂世湾(新盘):目前单价应该是4.2了,半年前转过一次,如果有钱此价格买带装修新盘也是OK的,离元岗站略远,走路15分钟起步。周围配套略荒凉,不过以后以珠江投资的开发商实力,应该不会太担忧。
  • 广地花园(三期新盘,一期二期二手):新楼广地花园均价3.8w,一期二期价格也就在2.4-3之间,不过户型感人,不是很方正且空间利用略逼仄,预算不足的小伙伴可以考虑。250w以下差不多就可以买个三房。交通附近地铁略远,但上华南快速路非常便捷,适合靠开车出行的朋友。
  • 万科欧泊:整个华南板块最新最贵的二手楼,大概4w附近。两房330w左右,喜欢次新房但预算不足只能买两房的朋友建议尽量避开靠近南大干线的两房。

3. 石基
整个石基板块目前在我看来只有两个地方值得去看一下,分别是亚运城和石楼。
石楼板块适合预算不足的朋友,之前提到的200W买楼有的人可能觉得不可思议,在石楼附近是可以做到的。石楼最活跃的楼盘是保利的亚奥北苑亚奥南苑,离地铁最近站为石基站。单价2.1-2.5不等,基本上190w买两房,230w买三房,小区品质不错,但实在太远,如果不是附近工作(广汽研究院)或实在预算不足,不太建议买这里。相比之下亚运城会更有优势。

亚运城是广州当年办亚运会时期的新城,亚运会闭幕后老三村以1.1w的天价开盘(跟珠江新城同一开盘价),但高开低走,一直到16年才随着大盘大水漫灌普涨。但亚运城配套是不错的,亦有学位加成(在番禺里学位是OK的了)。老三村密度低,大概在2.3-2.7浮动,但媒体村只有两房,运动员村离地铁略远;新开盘的系列均价在2.2-2.5之间,但容积率感人,以天X为例居然有55层三体六户的容积率,除了价格便宜以及是新房以外,我自己确实难以接受。

此外,买亚运城的朋友一定要看准自己的楼盘是不是真的在亚运城,亚运城的盘除了媒体村、运动员村和技术官员村、天X系列外,其他的都不属于亚运城板块(如尚上名筑,南荣X村,裕丰X村)。不要小看这些,在不在亚运城,学位差别是非常大的。亚运城小学和天成小学是市一级的,初中广铁一中是省一级的,而离开亚运城可是妥妥的村小了哦...

4. 市桥&桥南
市桥属于番禺的老城区,坐拥番禺区最好的教育资源和医疗资源。但少有较新的楼盘,大部分楼盘为90+年代盖的楼盘。
  • 鸿城花园:交通方便,离最近的市桥站大概几百米。单价2.3-2.5之间。价格美丽。不足之处跟前面提到的“广地花园“一样,由于是香港设计师主刀,因此户型格局感人,基本没有方正的户型,阳台按照扇形设计,有点奇葩。小区没有什么大户型,基本200w以内可以买到两室。
  • 鸿基花园:跟鸿城花园类似,不过比前者更便宜,离地铁也更远。跟鸿城花园的通病都是户型奇葩,鸿基花园里面物业管理明显不行,没有花园,上次去转了一圈,很多店铺都关门了。
  • 康裕园:市桥地铁口附近,2.2-2.4w左右,93年的学区房,好处是有市桥中心小学的学位。不过话说回来,真的买学区房谁会买番禺呀...
桥南附近基本是祈福为主,祈福原先由祈福新村发展而来,70年代香港开发商首次在这里动工,目前祈福新村据说是番禺区最多的香港人定居地。整个祈福板块维持2.4-3w之间不等,但人流密度非常大,停车不便。周边暂时没地铁,不过有22号线2022年全部通车的预期利好。基本也是200w上车,250w三房的刚需价。很多在番禺广场附近工作的小伙伴会选择这里上车。整个祈福定位是睡城,大约等于北京天通苑的定位,不过祈福内部配套无需担心,毕竟发展了那么多年,番禺广场或者市桥附近工作的小伙伴在祈福上车是没毛病的。

5. 南站
南站附近楼盘很少,基本以公寓为主。即使后面有新房这里我不会多重点描述了,对于买楼我一向秉持着“一线远高铁,三线近高铁”的原则。原理在于一线城市的南站的人流并不会真正的产生经济效应,带来变现(如租金回报),更多的人经广州南站是为了返乡,出差,商务需要。而三线城市由于较低廉的房价和租金,再加上高铁的便捷,很多人会选择在三线城市高铁站附近租办公室或者买房上班,所以两者的定位应该分开来看。广州南站当年被zf吹嘘着南站新城,现在来看除了一栋栋公寓外没有看到实打实的产业,一地鸡毛。所以也建议上车的小伙伴,避开这里,选择有配套,有交通,有产业或学位的板块。

好了,写了这些真的是一个大工程,本ID尽可能简短,如果真的要买房还要按照不同板块实地走访一遍才能了解大概内容。感谢阅读,下一篇还没想好写什么,有需要的可以留言。

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