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北京刚需首房首贷买房记录(四)--回龙观、天通苑

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#半情调
编辑于 2021-06-14 15:20:17 APP内打开
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本文是北京买房系列的第四篇了,继丰台大兴朝阳后,我又去踩了码农区——回龙观&天通苑。因为我们两个都是程序员,考虑到后续换工作大概率会往北边走,所以去踩了踩北边的小区。

不去北边看房,不知道北京房市的火热啊~~今天冒着33度的高温,见识了北边的热度。

总体来说,回龙观和天通苑的热度还是挺高的,几乎我看的每一套房子,都赶上了一两波带看的,每个小区里,都活跃着中介小哥哥带看的身影。热度是高于南边和东边的。

不仅如此,我联系的带看中介小哥哥维护的一套房子,已经有8个报备的了,这种情况,价格都很难谈。基本上,400万这个价位的房子,谈价空间在10万以内。(当然,这句话有时效性哈。)

在回龙观、天通苑买房的,码农居多。中介小哥哥说,他的客户都是我们同行。

这是我们看的区域:

去码农区之前,我心里有三个疑问。

(1)13号线改线后,离地铁站近的小区是不是发生了变化?

(2)天通苑、回龙观、霍营、立水桥,这几个地方发展潜力的排名?

(3)20年-21年5月份,已经涨了五十多万了,后续的上升空间还高不高?

通过一天的看房和交流,我得出了基本的一个结论,不一定完全正确,但是可以给大家一个参考。

(1)众所周知,13号线要拆分成13A号线和13B号线,目前网上也流传着改线后的线路图,但是,很多站的位置是非常不确定的。所以,不要抱着投机的心态去买房,只要没有开始建,站点都是可以改变的。而且确定的地铁站,对应的小区已经涨上来了。真实修建的站点偏差1公里,就很容易影响房价。所以,不要轻信,只要没看到站点修建,房子的溢价都是值得怀疑的。中介小哥哥说目前比较确定的站是13A的新龙泽、回龙观西、文华路、回龙观东。

之前说21年完成改建,现在已经改成23年了,具体啥时候能够完工,也不好说。

(2)回龙观的发展潜力应该是最大的,有较成熟的生活配套。回龙观离后厂村、软件园、西二旗也是最近的。13号线拆分后到望京也方便。天通苑的人口密度太大了。总体来说,回龙观>霍营>立水桥>天通苑。

(3)正如文章开头说的,即使上涨了50万的情况下,热度依然很高,因为对于码农来说,睡觉就是刚性需求,加班到那么晚,就想找个离得近的地方睡觉。另外,zf对于回天计划也比较重视,那边的建设发展也比较快,不像某些地方拖泥带水,十来年不发展。这个地方的置换率非常高,刚需码农都会在这里买,只要有一茬茬的互联网从业人士接盘,就会一直有热度。

-------------------------------再唠叨一遍我的买房需求-------------------------------

  • 总价300-400万之间,最多420(预算真心是一步步提上来的)。
  • 必须靠近地铁,一公里以内。因为没有车,只能依靠公共交通,地铁房总比非地铁房升值的希望和概率更大一些。
  • 朝向:朝南或朝东均可,南北通透最佳。
  • 不要求学区,周围有公立幼儿园和小学就好。
  • 不考虑大一居,不考虑一居改两居,只考虑标准两居室
  • 不考虑顶层,一层可以考虑。

-------------------------------唠叨完了-----------------------------------------------

接下来我按看房的时间顺序列一下我们踩过的小区:龙博苑二区→龙华园→风雅园二区→华龙苑南里→天通苑东一区→天通苑北一区→天通苑北三区。

1.龙博苑三区

龙博苑三区距8号线育新站741米,距13号线回龙观862米。

2005年的小区,小区还算比较新吧,小学对应的是回龙观二小。周围的生活配套很好,有永辉超市、物美,还有一个百汇商城,是批发海鲜、肉类的,很便宜也很新鲜。我感觉回龙观的生活成本还挺低的。

楼外观图 楼外观图

我看了一个一居改两居顶层的房子,户型图如下右,77.06平的房子,报价402万。因为我是不喜欢一居改两居,所以直接pass了,但是如果你不介意,是可以考虑的。

左:改造前 右:改造后

这个我看的是个顶层,有一个非常大的露台,可以养花,也算是顶层的一个优点吧。402万。同户型的中间楼层,报价大约在420万左右。(对了,我也不喜欢顶层。)

顶层出去可以到露台

2.龙华园

龙华园小区,是1996年的房子,目前正在进行老旧小区改造,有的已经完工了,有的还在建设中。这里距离新地铁站13A线的回龙观西比较近。距离13号线龙泽站700多米,距离8号线育知路1.4公里。小区环境很差,楼道里也贴着各种小广告,对环境比较在意的,就别看这个小区了。

完成改造的样子 正在改造的样子 脏乱差的小区环境

这个小区对应的小学不错,是昌平实验二小,以前是一所非常一般的小学,是被码农的孩子,硬生生考出来的。

租售比还不错,410万的两居室,租金在5800-6000元。就是户型比较一般,不算好,但也是正规的两居室了。

总结:

优点:离地铁站近,正规两居室,对应的学校不错。

缺点:楼龄老,小区环境差,物业管理差。

3.风雅园二区

风雅园是我们看到的小区环境最好的一个,绿化也不错。2000年的房子。

小区门口就是一个花园,可以吃完饭遛弯,也可以锻炼,一个月3块钱。

花园门口

对应的幼儿园在风雅园三区里面,汇伽幼儿园,对应的小学是昌平实验一小。

位置:距离8号线育知路1.1公里,距离13号线龙泽站2.2公里。

我看的那套房子已经卖出去了,没办法给大家看图了。是一个东西向的H户型,客厅28平米,非常宽敞,91平米,报价415万,基本没有谈价空间。这是我在回龙观看到的最喜欢的一套房子,回到家写文章的时候,已经卖出去了。

总结来说,牺牲了一点点到地铁站的距离,但是换来更好的小区环境和户型。

4.华龙苑南里

华龙苑南里是95年的房子,刚刚完成老旧小区改造。这个小区是回天计划的试点小区,改建的效果比较好,不仅改造了外墙,还粉刷了楼道,包括楼梯把手。绿化还在进行中,另外地上车位也在规划中。

完成改造后的样子 绿化还在进行中

距离13号线霍营站有500米,距离8号线回龙观东大街有951米,对口的小学是霍营中心小学。

正规的两居室,户型一般,71平,报价400万。这个也是老小区,老小区的卫生间有台阶,我觉得挺不方便的,不知道为啥是这样设计。

总结:这个小区的优点就是离地铁站近,改建的效果比较好,缺点就是房子有点老。

5.天通苑东一区

天通苑是亚洲最大的社区,容纳了60多万人口。这里有一个称为“八大金刚”的地方,是8栋30多层的大塔楼,容纳人口超级超级多。给大家看一下八大金刚的图。我今天看的就是八大金刚的第一栋中的一个房子。

哈哈,恐怖吧~~

位置离地铁站比较远了,最近的5号线天通苑南站1.7公里。

带看的中介小哥哥非常搞笑,他说这个小区走路都堵。确实是,人多、车多、送快递的多,走路都堵。

这个小区离地铁站太远了,不过400万左右的两居室还是可以选出来的,大约90平出头。

这个小区是板塔结合的,也有板楼,下图是板楼的样子。房龄是2001年的。

因为距离地铁站太远了,而且是30多层的塔楼,我就不太喜欢这个地方。相对来说,北一区和北三区好一些。

6.天通苑北一区

天通苑北一区是2004年的房子,小区里的楼是板塔结合的,有40多栋,我看的是23层的塔楼。

位置距离5号线天通苑站402米,这是距离地铁站最近的小区了。

我看的这套房子还挺好的,客厅超级超级大,有32平,建筑面积87平,正好在90以内,契税1.0%少一点,其他的大客厅户型正好超过90平了,契税1.5%就会高。东向的,410W左右。

卧室超级大

7.天通苑北三区

天通苑北三区是2003年的房子,我看的是6层的板楼,距离13号线天通苑1.7公里。我看的是二层95平的,419万。这个房子前后赶上了四波带看的,还挺火爆的。

总的来说,天通苑这个地方人口密度太大了,新的地铁线也没有直通各个小区附近的。上班可能会有些不方便,不如回龙观那边。

最后,我们从天通苑南站的地铁回家的,看到地铁口这一层一层的,就知道早上会很挤。


这次我们看的很顺利很顺利,一天的时间,基本上把回龙观和天通苑摸清楚了。这和带看的经纪人很有关系,选经纪人,最好选五年以上从业经验的,能在这个行业里待五年以上的,都是有实力的。很多业务能力不行的,零底薪干不下去,早早转行了。而且工作五年以上的一般都有小汽车,比较方便。

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