北京刚需首房首贷买房记录(一)--丰台区

传说在北京买房需要掏空六个钱包，但是我们并没有六个钱包可以掏，都是我们毕业后一点一点攒的钱，平时不舍得吃不舍得喝......就想在北京有一个栖身的地方......

我们的首付预算是130-150万，总价在360-380万左右，但目前300-400万的房子都看。两个原因，一是二手房都有还价空间，二是我们想看看贵一点的房子，如果真的好很多的话，也可以咬咬牙，踮踮脚。

看房之前的第一步，梳理买房需求：

• 必须靠近地铁，一公里以内。因为没有车，只能依靠公共交通，地铁房总比非地铁房升值的希望和概率更大一些。
• 朝向：朝南或朝东均可，南北通透最佳。
• 不要求学区，周围有公立幼儿园和小学就好。
• 不考虑大一居，不考虑一居改两居，只考虑标准两居室。
• 不考虑顶层，一层可以考虑。

显然，这个预算不能考虑东西海，远郊一定不考虑（密云区、怀柔区、平谷区、延庆区）。顺义、房山、门头沟，暂时也不考虑，也有可能去看看。

我们的看房路线是丰台→大兴→朝阳→石景山→昌平→亦庄→通州。

由于我的工作单位在丰台，所以我优先看了丰台的房子。

接下来我按看房的时间顺序列一下我们踩过的小区：银地家园→天伦锦城→三环新城→和义西里→新华街→育芳园→金丰园→首经贸中街一号院→南庭新苑。

1.银地家园

这个小区是中介小哥哥推荐的，他说今年新开通的19号线，新发地站，就在这个小区附近。我们的预算正好能买这里的两居室。

我听完就心动了，新开的地铁线，非常有潜力的增值空间.......随即决定看房。

因为是第一次看房，环境差的，当时我就不想买这里了（后来看过更差的，觉得这里还不错，那是后话了）。

我们看的是银地家园Ａ区，Ｃ区比Ａ区好一些，Ｂ区最好。但是400万的预算只能买A区。

地上坑坑洼洼地，鞋里进小石子，地上也有很多积水。

小区花园的环境，花园里都是土，还有积水：

周围的生活配套也不行，不完善，菜市场倒是挺多，因为这附近就是新发地嘛，北京的菜篮子。

楼房的外观还是不错的。

这个小区最大的优点就是，公办幼儿园和公办小学都在小区里面，孩子不需要出小区，非常安全，送孩子非常方便。

幼儿园和小学分别是：丰台四幼和丰台五小银地分校，就在小区里面。丰台五小是丰台排名前两名的学校，但是这个是分校，远远达不到主校区的教学质量，有些中介会说这里是学区房，其实并不是。

丰台四幼丰台五小银地校区

除了小区环境不好之外，房子还有三个缺点，可能很容易被人忽视，但影响日后出手。

（1）距离地铁站太远了，我已经实测过了，1.2公里到小区门口，基本上达到了走路到地铁站的极限。这不能算是“地铁盘”，更不能称为“临地铁”，充其量就是“近地铁”。

（2）公摊太大了，80平的两居室，实际使用面积只有54平，公摊太大了。和同小区的68平的使用面积差不多大，价格差了80万。

80平的两居室，使用面积54平方，报价380-400万左右。

这个户型的次卧放一张单人床还好，如果放双人床，床的三面靠墙，只有一面能下床。

80平两居室

68平方的两居室，使用面积50平方，报价300-310万。

68平的两居室

（3）两居室所在的是三单元，但一二三单元是连通的，从一个门口进去。一二单元是开间。给大家看一下图，就知道了。有两排开间，我的位置后面是我看的两居室。

同一层楼，有这么多户开间，和宿舍一样，给我的感觉很不好，没有家的感觉，这个联排的开间，我实在不能接受。

2.天伦锦城

天伦锦城挨着银地家园，最近的地铁也是即将要开通的19号线，天伦锦城比银地家园离地铁站更远。

而且两居室的户型在小区的最里面，走到小区门口也需要至少五六分钟。目测距地铁站至少至少1.6公里，2公里都有可能（有机会再去一次的话，我会实际测量下，给出准确的数据）。

对口的小学是新发地小学，教学质量一般。

这个小区的环境非常不错，也很新。

户型也不错，朝东的，电梯房，客厅和卧室都比较大，建筑面积83平米，实际使用面积65平，公摊不算大。报价大约在380万左右。除了离地铁站有点远，其他的我都很喜欢。

3.三环新城

三环新城，是在南三环的位置，离10号线丰台站非常近。三环的位置，77平&400万以内的两居室，是不是诱惑力很大。

但是楼层低，中午12点去的，客厅的光线和下午四五点差不多，基本上没有阳光充足的时候。

大阳台占了十平米，只能从卧室进去，这么大的空间，如果是一间卧室多好，可惜是阳台；如果是客厅的阳台多好，可惜是卧室的阳台。

总结来说，阳光不充足、浪费空间大。

但是这种房子，一点都不愁卖，因为地段太好了。十号线丰台站，还在修高铁站，这里就是交通枢纽，去哪都方便。总结优势：三环的位置+交通枢纽。

4.和义西里

第二次看房，我们看了8号线南段的房子，去之前我仔细研究了北京地铁的规划，8号线今年年底贯通，对周围小区是很大的利好，这样去北城就不用换乘了。而且8号线的规划中，是要和10号线大红门站换乘的，目前换乘站还没开通。从和义地铁站到大红门地铁站只有两站，非常方便。

和义的房子实在是太老了，不实际去看，根本想象不到有多老。和义分为和义东里和和义西里，和义东里是八几年的房子，也有95年的，太老了，我们没去看。和义西里二区是08、09年的房子，价格有点高，也没有去看。我们主要看的和义西里三区和四区。

和义的两居室大多是H户型的房子，户型不错，南北通透，主卧和次卧的面积非常合理，客厅也很大。80平，价格在350-390万左右，不同楼层价格不一样。

和义西里四区：

和义西里四区是98、99年的房子。四区距离地铁站最近，大约300米左右。

小区乱搭乱建的现象非常严重，特别多的棚子，存放东西的棚子。小区老人比较多，遛狗的，溜鸽子的。

和义三里：

和义西里三区，是03、04年的房子，比四区新一点，价格也贵一点。离地铁站稍微远一些，大概六七百米。

和义西里的价格便宜，能忍受老小区的，可以看看这个地方。

目前合适的价位只有顶层了，因为20年底和21年初，卖出了很多套一层和中间层的房子。

如果喜欢这个地方，可以等新房源出来。

最后还是总结一下优缺点吧。

优点：户型方正+南北通透+离地铁站只有300米；

缺点：小区环境差，楼龄较老。

5.新华街三里

新华街附近的地铁站是9号线丰台南路，距地铁站600米左右，出小区门口就能看到地铁站。

新华街三里和新华街五里，我都看了。新华街的房子，不能只看户型，真的要实地去看，有些户型看着有朝东、朝南的窗户，非常不错，实际上被对面的墙挡住了，几乎不进阳光。

新华街在地铁丰台南路附近，对口的公立幼儿园是丰台第六幼儿园，对口的小学是丰台二小。

（带看的中介特别有意思，我问他这个小学好不好，他说很一般......）

周围的生活配套非常完善。我忘了拍照了，如果下一次还去看的话，我再拍几张周围的生活配套图片，供大家参考。

我看的都是70平左右的房子，户型都不太好，没有H户型的。只要是正规两居室我都看了。下面这种户型的比较多。

虽然是00年的房子，但是楼房比较新，楼的外观不错，小区环境也不错：

6.育芳园

育芳园的房子是86年的老房子，在首经贸地铁站附近算是便宜的了，成交价在375-400万不等，不好的楼层或者不太好的装修会便宜一些。距离首经贸地铁站450米左右。

虽然是老房子，都是央产房，建筑质量比一些零几年的房子还好。（这条是中介说的，无法证明，存疑）

育芳园对口的幼儿园是育芳双语幼儿园，小学是首经贸附小。

这个小区的户型都是下图这样的，老房子设计的时候就是更在意卧室，忽视了客厅，有的把厨房改成客厅，阳台改成厨房，客厅稍微大一点。客厅和卧室都很明亮。

图1.改进后的；图2.原始格局

我比较喜欢首经贸附近的房子，租房就住在这里，三环到四环的位置，离天坛医院就两站公交，离总部基地也近，离丽泽商务区也比较近。这附近的房子都很贵，只有年代比较早的房子才在预算之内。

如果你也喜欢首经贸的位置，能接受年代老的房子，可以选育芳园。如果你喜欢首经贸的位置，不能接受年代老的房子，能接受一居室，可以去看看万年花城的一居室，大一居可以改两居。

7.金丰园

首经贸附近还有一个小区是金丰园。金丰园距离10号线首经贸地铁站700米。

金丰园都是00—01年的房子，相对新一点。但是两居室的价格有点高，成交价420万+了。而且满五唯一的商品房不多，我看的几个都是满二。

金丰园对口的幼儿园是育芳双语幼儿园，小学是首经贸附小。

这个户型我看了看还不错，报价420万，还有谈价空间，但是中介小哥哥说顶层会漏雨，而且早上水有可能上不来，强烈不建议，遂作罢。

如果有3层以下的，且价格合适，我会考虑。

8.首经贸中街一号院

首经贸中街一号院，也叫万年花城回迁。我在这里租过房子，所以优缺点我都很清楚。75-89平的房子，价格都在420—450万左右。这个已经超预算了，因为离得近，就看了看。

优点：

（1）离地铁站近，到地铁站大约700米左右；

（2）周围生活配套可以，附近有京客隆、天坛医院，口腔医院在建；

（3）对口的小学是北京小学万年花城分校。

缺点：

（1）20层的塔楼结构，三梯12户，人口密度大；

（2）户型不太好，主卧面积过大，次卧面积太小，朝向不太好；

（3）自采暖，用壁挂炉采暖，花的是燃气费，不过每年都有采暖补贴。和市政供暖的温度绝对不一样，冬天需要穿厚厚的睡衣；

（4）电梯经常有故障，三部电梯轮流维修，我男朋友被困在电梯里过，卡在一层和二层之间，他当时都吓坏了；

（5）小区是回迁房，老人居多，养狗的人特别多，路上经常看到狗屎，电梯里经常有狗尿的味道，这个我真的找不到文雅的词，来形容那种味道。

9.南庭新苑

南庭新苑在4号线新宫站，距离新宫站900米左右。

新宫地铁站是我比较关注的，新建的19号线一期，新宫是始发站。二期不确实啥时候建，所以较长一段时间都是始发站。而且4号线再这一站也有首发车。

南庭新苑分南区和北区。房子是09年建的，楼的外立面还可以，小区环境挺差的，我没有在小区里转，但是据知友们反馈说小区环境特别差、物业管理不行。

户型还可以，不是最优的户型，也还可以了。卧室、客厅、厨房、卫生间的面积都比较合理，也没有浪费面积，公摊很小。

南庭新苑附近的小学和幼儿园挺多的，据中介说，一般都上北京市教育科学研究院丰台学校，从幼儿园到中学，一贯制教育。

现在房源很少，我看了两套，一套338万，满五唯一的二类经济适用房，有很高的税费。另一套是358万，满二不满五，而且原值很低，92万，所以增值税会很贵。

听中介说，满五唯一的商品房，成交价已经达到380万了。而且出来一周就能卖出去。

ps: 这个火爆的情况不是只有这个小区这样，我今年4月份以后看的房子，每个小区的房源都很少很少。但是大家不要过度紧张，去年疫情成交量一直走低，到去年年底才稍微恢复，从去年年底到今年三四月份，已经消耗了大量去年的房子，所以现在市场上房源少。我觉得可以等一等，买房可不能将就。