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万字租房攻略:人类的悲喜并不相通,但北京的租房同样困难

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亨哼
编辑于 2020-12-18 14:52:26 APP内打开
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临近毕业季,“租房”又成为许多新北漂第一大难题,人类的悲喜并不相通,但在租房这件事上,所有的小北漂都满肚子苦水。这几天许多人来问我有关租房的事情,不由让我回想起初到北京时被中介支配的恐惧,,ԾㅂԾ,,作为产品经理,解决问题是本能,我回想总结了一些自己的经验,从多个角度,分享一些在北京租房的心得(当然其他城市同样适用,大同小异),写了这篇保姆级教程,希望能够帮助到刚刚毕业的小北漂们~~~

索引
一. 怎样确定自己的需求
二. 租在哪儿?怎样选择租房地点?
三. 房源何处寻
四. 房子如何挑选
五. 找房阶段住在哪儿
六. 中介常见套路
七. 中介的底线
八. 聊聊租房改造

一. 怎样确定自己的需求


无论是做产品也好,租房也罢,其实最关键的就是明确自己的需求,这是所有一切的开始。
如何明确自己的需求,在租房这件事上,其实已经有非常多的前车之鉴了,自己的实际情况要明确:
  1. 工资怎么样?要攒钱吗?自己每个月的花钱上限是多少?

  2. 有没有能和自己一起整租的小伙伴?自己有没有特殊的要求(比如男女朋友要一起合住之类的)?

  3. 公司加班到很晚吗?公司有没有加班打车之类的福利?


然后就可以开始界定自己的需求了,我给一个三维公式:价格-通勤-环境



这三个维度,价格代表着当前阶段所能承受的范围,属于不可调节指标(工资五千撑死也租不起一万的房子),通勤和环境则属于可弹性指标,在价格可接受范围内,越舒适越好。

这三个维度中,能够遇到同时满足三个维度的房源,那是一件非常幸运的事情;大部分合适的房源都是满足其中两个维度,这个时候就要多加挑选(本文下一章节);至于只满足一个维度或者一个都不满足的房源建议直接PASS。
因此,在确定需求时,就可以先问自己两个问题,一是自己的预算是多少,建议房租最多不要超过工资薪酬的1/3,工资较少的应届生实习生控制在1/2以内;二是通勤距离和居住环境两个选项中,自己更追求哪个。追求舒适环境,远一点也可以接受,那就可以选择通勤稍微久一点但更加宜居的房子;每天加班到很晚,房子只是用来睡一觉,只想下班快点回家,那就选择公司附近的房子。
有了这个公式,价格上限卡死,通勤和环境按需浮动,基本上就明确了自己的需求。可以用这么一句话总结自己的需求(举例):“通勤30分钟内,合租,价格3000左右,上限3500,居住环境不做要求,选可选项内最好的那一个。”

二. 租在哪儿?怎样选择租房地点?


既然需求已经明确,租在哪儿就非常容易解决了,一般有这么几种情况:
  1. 公司附近,可以腿儿着去的那种。一般来说走路30分钟是上限距离,因为还要考虑雨雪酷暑天气和留出体力工作,当然如果你是运动健将,那就另说。

  2. 公司班车触达点。有一些公司会有通勤班车,那公司班车的到达站也可以成为房子的选址点。

  3. 公司附近的地铁沿线。涉及到换乘的话,最好换乘不超过两次。


之后你就照着自己刚刚定下来的需求选呗,你问我不知道走路和地铁覆盖的范围?也有一个办法,现在的租房APP都有“通勤找房”、“地铁找房”、“地图找房”的功能,只需要设定好自己想要的距离和时间,租房软件都可以筛选出来,你再结合地图APP和北京地铁公交刷码软件亿通行上的地铁图,选择哪一个圈基本上就心里有数了。



多插一句,可能有小伙伴是第一次来北京工作,北京地铁刷码乘车不能直接用支付宝,得专门下载一个“亿通行”APP,绑定不同的支付渠道,每个月也都有不少优惠,各大应用市场均可下载。之前北京地铁和公交分别是两个APP,今年过完年,终于打通了,所以现在亿通行也可以坐公交了。

三. 房源何处寻


定下来自己的需求和租房的范围后,就要开始找房子了,路边摊和小广告不要信,先线上看了解行情,再约中介线下看,算下来,选房子基本上只有这么几种渠道:

1.链家。链家是房地产中介的龙头,手里房源多,中介服务态度也不错(毕竟业绩压力巨大)。找链家有两种方式,一种是线下门店,一种是通过“贝壳找房”APP。贝壳找房”APP是一个房产中介平台,也有一些其他的小中介,对于租房这种事情来说,我个人觉得还是找大中介吧,相对来说算是矮子里的高个子,同时大中介手里的房源多,能够有更多的选择。

2.自如自如的房子都是统一管理,统一装修,所以各方面条件都不错,也比较省心,就是有一个缺点,贵。可在“贝壳找房”中找自如,也可以下载“自如”APP

3.我爱我家我爱我家是中国房地产中介江湖的另一个龙头,也是链家的死对头,两家斗得不亦乐乎,两家公司的老板之间还有很多私人恩怨,有兴趣的同学可以去八卦一下。找我爱我家的方式和链家一样,线下门店和手机APP,不过APP不再是“贝壳找房”了(毕竟是死对头),换成了“58同城”APP。我爱我家也有自己的同名APP,不过58毕竟是平台,还能顺便看看别家的房子。

说到这里,我觉得大家伙也想了解一下地产中介的江湖斗争了,毕竟知己知彼百战不殆。中国房地产中介市场中的头部玩家,旗帜鲜明的分成两派,一派是以链家老板左晖为首,旗下自如贝壳找房、链家,这些其实都是一家人,只不过主打的方向不同;另一派是以我爱我家为首,携旗下长租公寓相寓,带着行业里其他玩家比如二十一世纪不动产、麦田房产等,组成的一派。这两派之间因为当年的恩怨和竞争,现在水火不容。

作为消费者,两派的江湖往事除了八卦没什么用,但两派的斗争可以利用,需要知道一点,除了个别房源同时委托给两派之外,大部分房源是不互通的,也就是说,你可以今天看链家的房源,明天看我爱我家的房源,交叉对比,高低立现。

4.其他渠道。房东直租,能租到当然好,但北京这个地方,租到真房东直租的房子是需要上辈子积德的,除非你时间不紧,可以不慌不忙用好几周的时间慢慢找,否则我建议还是交中介费提高效率吧;豆瓣租房小组,网上很多文章推荐豆瓣租房,怎么说呢,豆瓣早些年还好,现在基本已经完全沦陷,成为中介和二房东的天下了,你想,网上到处都是豆瓣租房的推荐,中介能不知道?这么大的流量,不蹭白不蹭;闲鱼,闲鱼是一个新世界,也可以看看房源,原则一样,就是多加以甄别。

看房的关键,在于多个渠道交叉去看,综合对比信息,虽然会提高信息熵,但信息越多,对于这个区域的实际情况了解也就越全面,尤其是在两家中介之间互相说坏话的情况下,更是能探听到不少另一方的套路。
中介带看之前,如果自己时间充裕,建议先自己在目的地附近转一转,一来看看周边情况,二来熟悉熟悉环境路线交通。

四. 房子如何挑选


看了很多套房子,如何抉择呢,这一套房宽敞,那一套房便宜,哎呀哎呀好纠结。
选择房子时,要从多个角度去认真查看,分享一个我的list:
  1. 空间大小

  2. 室内环境

  3. 周边环境(是否临街、生活是否便利、社会人员是否复杂等等)

  4. 家用器具(热水器、空调、WIFI、洗衣机、马桶通畅、门锁,床铺)

  5. 价格(租金押金、中介费)

  6. 通勤距离

  7. 隔音

  8. 微生物(厨房卫生间小角落看看,一只蟑螂满屋蟑螂,发现小强就别租了,活小强死小强都不行,这玩意儿根本除不干净)

  9. 暖气(北京冬天还是挺冷的,夏天租房容易忘记暖气,冬天租房容易忘记空调)

  10. 合租室友(职业、作息、性别、宠物、特殊癖好)


按照这个list,逐一查看即可。作为一名产品经理,我一般拉一个表格,逐一打分……然后根据我的偏好侧重,给每项加上系数,计算总得分,作为辅助决策工具。



五. 找房阶段住在哪儿


找房阶段住在哪儿,这个问题其实也是一个棘手的问题,找房子要想找的好,多看几天是很必要的,因此刚来北京也需要有一个落脚的地儿。我根据不同的价位,提供了这么几种方式和省钱的办法。

1.酒店。选择最多的当然是酒店,但有一说一,北京的酒店都挺贵的,尤其是商圈附近的酒店,但公司往往一般都在产业园和商圈附近,酒店价格实在是不便宜。好在租房这几天不同于上班,不需要打卡,可以住得远一点,选择昌平、顺义等这些稍微远一点的区,酒店价格可能只有一百到一百五左右(要是七夕情人节这种时候来北京,那我也没办法),原则只有一个,酒店附近有地铁就行,在北京,有地铁站的地方,就可以通往全北京。找房看房只有短暂的几天,多一小时路程问题不大。

2.青旅。青旅就无所谓了,美团上看看,挑合适的就行,适合刚来北京的学生。但疫情期间,能不选青旅还是尽量不选。

3.如果有朋友家愿意接受你的借宿,那就非常好了,省钱舒服还有人给做饭


六. 中介常见套路


我觉得写了这一部分,怕是会有人要给我寄刀片了哈哈哈哈(我感觉这篇文章文风越来越放飞了,完全不同于我之前写得严肃的商业分析产品分析,你们喜不喜欢这种风格啊)。

1.假房源引流。很多时候,在网上看到的房子,图片漂亮价格便宜,你当然满心欢喜的要约看。等中介接到你之后,就会告诉你“哎呀这套房刚刚才租出去,我提前为您准备了另外几套类似的情况特别好的房子,带您去看看”,你想着来都来了就去看看吧,但看的这几套,要不条件差要不价格高,中介成功达成用假房源吸引你来的目的。注意,这个套路是最常用的套路。

2.隔断房。当你明确表示预算有限时,中介有可能带你去看隔断的房子。顾名思义,隔断就是用板材把房子分割成多个房间,中介会跟你反复说明这个隔断是安全的,会说他们有关系已经把政府都搞定了,千万别信,北京市严查隔断,为了以后没有隐患,带你看隔断房的中介,直接拉黑得了。

3.看人下价。看人下价应该是这一行普遍存在的现象,房产经纪人(中介)会在带看过程中,打探你的个人情况,比如公司、行业等,进而判断你的收入和能接受的阈值。虽然没有数据支撑,但据我观察,互联网大厂员工在租房时,牌面价(即砍价前的报价)要上浮一百到五百不等(无数据支撑,本人不为本结论负责),在字节跳动所在的知春路街道,还有个别中介特意推出了正好抵扣字节房补的“字节员工专用房源”。因此,在租房过程中,尽可能不暴露自己的个人信息,避免谈及工作单位和收入,微信聊天也设置成“仅聊天权限”。

4.合同陷阱。部分小中介,可能会把房租降到很低,但入住后,收取各类名目的服务费、维修费等(这也是不选小中介的原因之一);也会有小中介在签订合约时,假意没有带公章,让你先交钱,声称回去盖章后再给把合同送过来,这种情况一定不要交钱,在合同没有落实的情况下,任何费用都不要缴纳。相对来说,大中介面临着更加严格的监管,合同上不会埋大坑,但签订合同时,依然要注意,合同中房租、水电、中介费、取暖费等费用是否规定明确,涉及到钱的尽量都落到合同上,是否有霸王条款,违约责任如何划定,房屋损坏如何赔偿等。关于租房合同,如果是在北京租房,北京市政府提供了官方的租房合同模板,不懂法律的同学可以从网上下载下来,对照中介提供的合同,看是否一致。

5.房东出国。在租房过程中,经常遇到“房东出国”的情况,中介会声称房东不在国内,只能远程和房东签约,房产证之类的材料也只有一个模糊的照片。遇到这种情况,就要格外注意,这套房是否真实在房东名下,是否涉及抵押及产权纠纷等等,需要特别留意,尽量当面签约并查验房产证。

6.二房东。部分房源是二房东在出租,或转租或出租单个房间。这里的隐患在于很多二房东只剩几个月租期,但和你签订一年的合同,此时他的房租到期后,你也是要搬出去的。因此,尽量不要租二房东的房子,迫不得已的情况下,查验二房东和房主的合同原件,看其中是否有关于转租的限制条款,查验房产证,做到“万分小心”。

7.房租消费贷。在北京租房,常见的租金支付方式有押一付三、押一付一,当然也会有极端的押一付六、押一付一年等,一般押一付三比较多一点,即一次缴纳一个月房租作为押金,同时支付三个月房租,共四个月,所以对于刚毕业的小伙伴来说,压力还是挺大的,因此小伙伴们可以尽量找押一付一的房子。这里就有坑了,部分中介提供的押一付一,其实是一种消费贷款,即你向第三方互联网金融平台贷款,按月分期还贷,形式上变成了月付,但实质上你已经向金融机构贷款了多个月房租支付给了中介。遇到这种情况,上征信不说,后面涉及到纠纷,也不好脱身。遇到“房租变身消费贷”的,果断说NO。

租房中常见的套路目前只想到这些,之后我会继续补充,欢迎持续关注,更新后我会第一时间推送。

七. 中介的底线


说中介的底线,就要了解中介机构的经营模式和房产经纪人的提成规则。这一块我不方便特别细致地讲解,否则就真的碰了别人的蛋糕了,我就大致说一些对租房有用的内容。

对于链家和我爱我家这一类龙头中介来说,有两种经营模式,一种是“自营”,一种是“掮客”。“自营”就是房产中介公司先把房子从房东手里租下来,然后装修上架,再自己租给租客,此时合同是租客直接和中介签订,比如链家旗下的自如我爱我家旗下的相寓;“掮客”就是房东把房源委托中介代为托管,找到房客后介绍给房东,签合同时是房客和房东签,一般情况下中介公司也会作为丙方列席合同之上。

对于租金来说,两种模式都是可以砍价的(一般自如不太好砍),无论经纪人说和房东商量还是向领导请示,都不用在意,你砍你的就行,经纪人是有一定的降价权的。

如何选用砍价的策略,就需要了解房产经纪人的收入方式了。链家和我爱我家这类相对比较正规的中介公司,经纪人都是需要经过培训上岗,并且入职前几个月有六千到八千的无责任底薪。但前几个无责底薪拿完,就需要背业绩了,业绩是决定收入的重要指标,没有业绩,当月就只有北京市最低工资。因此,对于经纪人来说,能开单其实是非常重要的一件事,加上中介公司内部有着非常可怕的业绩排名制度,经纪人都会想方设法同你成交,可以接受的范围内,稍微降一些价格促进成交,和没有开单回公司被处罚被职场PUA,会选择哪个?

因此,作为消费者,在一定范围内砍价是可行的,一般来说,所有的房子都能在月租标价的基础上至少砍一两百块钱(这是至少,你要是胆子大,五百块砍起,慢慢加呗),租房淡季、月末冲业绩的情况下,还能砍更多。

至于中介费……那就用更大的力道砍吧嘿嘿嘿~

八. 聊聊租房改造


这一章就跟租房找房没啥关系了,就是多唠叨几句。很多小伙伴呀,看了网上的“300元爆改出租屋”之类的帖子,也跃跃欲试,尤其是头一次租房的同学,更是想着把自己的房子装饰成“爱的小窝”,租房改造没问题,主要是这么几点:
  1. 涉及到动墙动窗刷漆等不可复原类改造的,先跟房东商量下,避免后期矛盾纠纷。

  2. 租房改造尽量选择可拆卸方便移动的家具,毕竟以后还得搬家,尽量不要购置大件家具。

  3. 刚毕业的同学不要相信那些300块改造的,相信我,300元肯定下不来,改造的成本不小,建议慢慢来,今天铺个桌子布,明天整个彩门帘。

  4. 很多家具可以试试二手闲置,价格便宜,搬家走的时候丢掉也不心疼。

  5. 租房改造性价比大法——“遮罩”和“收纳”,把不常用的全都遮起来,很容易就能打造出一个拍照比较好看的“网红风小屋”。

  6. 北京有很多老房子,可能比你岁数都大,经不起折腾,而且装修风格也实在没救,碰到这种情况,即使收拾不成网红风也别气馁,住着舒服就行了,毕竟,淡妆后的漂亮姑娘,一般底子也不错。

  7. 改造也好,居住也罢,房子收拾得干干净净的,你住着开心,房东也对你舒心。当然,要是房东欺负你,那就得保障自己的合法权益。


以上,就是一份超详细保姆级的租房攻略,应该能解决小伙伴的不少问题,我还会持续丰富和完善,小伙伴们可以持续关注。疫情期间,看房一定做好防护,祝小伙伴们都能租到省钱舒心的好房子。


文/亨哼(95后互联网产品经理

纵观TMT风云,解构产品思维



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